Od 1 stycznia br. zmieniły się zasady opodatkowania dochodów z wynajmu w formie ryczałtu. Obecnie niezależnie od wartości osiąganych przychodów wystarczy odprowadzić 8,5 proc. na rachunek fiskusa. Ta forma rozliczeń nie jest jednak możliwa, gdy wynajem realizowany jest w formie działalności gospodarczej. Od maja br. chęć skorzystania z ryczałtu należy zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje opłacaniem podatku na zasadach ogólnych.

Kosztem są jedynie odsetki

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości wartej 400 tys. zł na kredyt na 30 lat w euro z 25 proc. wkładem własnym, przy oprocentowaniu 3,54 proc. i kursie 3,91 zł za euro, przez pierwszych 12 miesięcy w ratach równych, to suma zapłaconych odsetek wyniesie 2778 zł. Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie podatku o od 500 zł w przypadku opłacania podatku 18 proc. na zasadach ogólnych do nawet blisko 900 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. Obrazuje to poniższy przykład, który oprócz wymienionych w wariancie pierwszym kosztów w postaci podatku od nieruchomości i amortyzacji uwzględnia także wliczenie w koszty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

Remont i meble niwelują podatek

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki, np. na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie niwelują korzyści z rozliczenia podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, pomimo jego niskiej stawki. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 10 tys. zł na nowe meble i remont nieruchomości, co wydaje się kwotą niewygórowaną. W tym wariancie roczny podatek liniowy i na zasadach ogólnych nieznacznie przekroczyłby 200 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1,7 tys. zł, a więc blisko 1,5 tys. zł wyższym.

Podatek zależy od umowy

Rzadko podatnicy zdają sobie sprawę z faktu, że wysokość obciążeń podatkowych zależeć może od sformułowań znajdujących się w umowie. Szczególnie należy zwrócić uwagę na fragment mówiący o wysokości opłat za najem, gdzie jasno odróżnić trzeba co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu. Na przykład, gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Źródło: Home Broker,   2010.10.25